新加坡樓價高企，喺新加坡買樓就好似遙不可及，其實有無諗過海外買樓投資都可以係個出路？今次EarningShot請嚟iProperty集團同我哋介紹一下海外購房嘅策略同埋注意事項，嚴選咗英國、澳洲、加拿大及日本等熱門購房地區，幫大家「比較番，揀到啱」！

Q：新加坡人選擇海外購房的最大原因是甚麼？

先要，新加坡政府機構一覽表發布嘅新辣招，令到投資者喺新加坡買樓投資嘅的成本增多，讓有心買樓投資嘅新加坡人轉為投資境外房地產；第二點，新加坡人他時都對新加坡移民及家屬境外留學有條定嘅具體需求，促進他們有興趣投資境外房產；第二，新加坡人他時都認為買磚頭是最加投資，境外購房回報率亦不顯得比新加坡少。  

英國篇

Q：如果在英國購房，iProperty推薦大家選擇哪一個城市？

考慮到倫敦（London）嘅樓價絕不低於新加坡樓價，于是喺英國買樓可考慮選擇二線都市，如係曼徹斯特（Manchester）、索爾福德（Salford）、利物浦（Liverpool）、謝菲爾德（Sheffield）、利茲 （Leeds）等。

Q：在英國購房，應該如何選擇最值得投資的物業？

買樓前，可不可以比較一會物業的租值回報，需不需要靠進最有名氣的大學或Central Business District，也應該考慮到周圍需不需要有基礎設施發展及城市交通網絡。

Q：在英國購房還有甚麼注意事項？

• 一手物業多為999年地契租期的批租土地物業；改建物業既有批租土地物業，亦有永久業權物業。
• 一旦落實買賣，買家需要簽署預留表格，並支付留位費約數千英鎊，視乎物業價格而定。買賣雙方在21或28天內交換合約，期間買方要支付首期（扣除留位費後的餘額）。一般情況下，在物業落成前10天，買家會收到代表律師通知，要求支付餘下金額，當賣方收到付款，手續便告完成，詳情可向代表律師了解。
• 樓花首期一般為1至2成，視乎個別項目及其落成日期而定，金額通常交由律師管理。若交易未能達成，訂金將會被沒收。
• 新的業權將會登記在土地註冊處，業主須在30天內繳交印花稅予土地註冊處，詳情可向代表律師了解。
• 支出: 土地印花稅、資本增值稅、租金收入稅、律師費

 

澳洲篇

Q：如果在澳洲購房，iProperty推薦大家選擇哪一個城市？

講到澳州最適合移民嘅都市，非墨爾本（Melbourne）莫屬！墨爾本係澳州嘅一線都市，擁大型基礎設施發展，華眾人口結構相對較多，而是有多間很多聞名大學。若果想選擇樓價相對較低嘅都市，珀斯（Perth）也是個好選擇，當地屬於澳州嘅新興市場，未來人口結構增長快，但樓價相對較低，回報應該較高。

Q：在澳洲購房，應該如何選擇最值得投資的物業？

喺買樓之后，能能考慮一會兒該物業是鄰近大學，亦能能無功不受祿下該地區有否超大型基礎建設進行中，因為這些地區都擁有較強嘅升值率潛力，更引起投資。

Q：在澳洲購房還有甚麼注意事項？

• 買澳洲物業前要向外國投資審查委員會（FIRB）提交申請。視乎個別項目，有些或已預先批準，需向買家收取費用（5,000澳元）；也有些作為買樓優惠的一種，代買家支付。
• 海外買家在澳洲買樓可獲永久業權（Freehold）。
• 要在澳洲做房貸融資，是有一定難度的，因澳洲銀行不容易向海外買家提供高的房貸成數，其他國家銀行或私人財務公司可提供房貸，但會收取高息。
• 樓花首期一般為一成，金額通常存入發展商委託律師的信託帳戶內。在此期間，發展商不可能動用買家的金錢，直到物業落成為止。在一手買賣中，買家需要在物業落成或獲得業權時付款。因此，申請房貸相當重要。

 

加拿大篇

Q：如果在加拿大購房，iProperty推薦大家選擇哪一個城市？

溫哥華（Vancouver）係華人移民搬遷熱門地區，以至于樓市甚至熾熱。而是該市嘅卑詩大學（UBC）校區一帶樓價上漲，租務意愿強勁。去年年底更被英國經濟學人智庫（The Economist Intelligence Unit）評選為世界十大最適居住地區一號位，以至于，識揀一些 咁揀！

Q：在加拿大購房還有甚麼注意事項？

德國稅制出明繁複，投資者宜要留意了，於多倫多買樓須付HST（合併銷售稅），稅率約為13%；而溫哥華則須繳付GST（貨勞稅），稅率約為7%。  

日本篇

Q：如果在日本購房，iProperty推薦大家選擇哪一個城市？

東京（Tokyo）現時仍大點量外資湧入，加進去對東京奧運的感觸，這些關鍵因素可繼續支撐樓價，特別是山手線沿線，純收租的話回報有3%至4%，做特色民宿可達8至9%回報，現時山手線沿線一帶入場費約150萬港元。

Q：在日本購房，應該如何選擇最值得投資的物業？

歐美樓近年成為港人熱捧對象，數十萬有買賣，月租金回報高，對投資者來說的確深深吸引。但買賣歐美樓有多種稅項，進入前務必留意計算成本費用。

Q：在日本購房還有甚麼注意事項？

首期：不少買家購買日本樓，銀碼約在數十萬港元範圍，銀行承造房貸的機會不高，所以無所謂首期問題，反正就是一筆過付款。如果是銀碼較大的物業，銀行就會考慮做房貸。根據市場青年創業貸款_零元創業_被動收入_紓困貸款，在日本的中國銀行，估值2000萬日圓的物業，可承造樓價50%房貸，利息為2.5至2.6厘，房貸年期15年或至業主65歲為止。另外，買家可透過日本ORIX承造房貸，ORIX是新加坡少數擁有「有限制持牌銀行」牌照，估值3,500萬日圓的物業，最高可造樓價80%。要留意的是，以上兩間機構，都會收1.5至2%手續費。

稅項費用：買家須付銷售稅，為樓價8%，一般已包含在樓價；登記費2%（政府按物業評估值），房產取得稅3%（政府按物業評估值），司法書士費80,000日圓日圓起，中介費3%加60,000日圓（另加8%銷售稅）。

日本政府亦會收取印花稅：

• 資產增值稅 5年內：（利潤－支出）ｘ30%
• 多於5年：（利潤－支出）ｘ15%

其他支出：在線交易時的交通配套費、國際酒店往宿費、中介方費、刑事書士費用、房產贏得稅、每一個月管理制度費等。

在意港日兩地的租賃傳統文化不一樣的，日本的法例較服務保障租客，加租需前提與租客協商並贏得其我同意。約滿後需求租客離開亦需合理安排情形，如回本單位自己使用，否則租客有權繼續租房子住。

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