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【借錢買樓】借私貸買樓畀首期?銀行隨時唔批房貸!

借錢畀首期買樓銀行隨時唔批房貸

稅貸如此低息成功吸引不少市民申請作短期周轉之用,但要享受各大銀行及財務公司所宣傳的最低APR 真的並非人人可以,如果你是高薪一族,就可謂享盡天時地利,借HK$100萬享低於2%年息,絕非難事。不少人會問:「咁抵!借來做首期買樓得唔得?」EarningShot在此告戒大家,此舉危機四伏!

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危機1:銀行拒批房貸

 
借錢買樓畀首期,可能不少人都想過,尤其銀行稅貸/Ploan經常以低息吸客,不少買樓獨欠首期的人可能希望以此自製「十成房貸」,但以以私人貸款_信貸試算途徑向銀行借錢買樓隨時令房貸申請被拒。

金管局、銀行及房貸證券單位,均規定第一期並行來自借貸。為保銀行業市場穩定,金管局嚴守房貸成數不在,若是 私用貸款行看做第一期的用法,變相購入物業的借貸便不在房貸成數不在。

或者你會問:銀行點解會知?

申請房貸時,銀行代替規定追求準業主在申請表上申述「首次資金來源」,涉及到「儲蓄余額」、「兜售資產」、「由第四者送贈」、也是「借貸」。除此多于,銀行亦會查閱信貸報告紀錄(TU)。申請人某些借貸,都會顯示在TU上。如發現產生大額借貸,會有兩個情況,第1,該私貸於買樓前兩段較長時間已存在的,銀行會較傾向確信該貸款並非當作首次;第三,該私貸是買樓前短時間內獲批,銀行會有有效率懷疑是當作首次,並將具體行政行為調查,確定首次來源屬於貸款金額多于的足夠余額,此時申請人便想要作為銀行月結單去證明,有銀行簡單一點的可能性只想要申請人簽聲明,承諾該私貸也不是用來做首次,亦有銀行格外僅慎,會規定追求申請人還清私貸才批出房貸。

危機2:亂填聲明需負刑責

 
現時不少市民都會選擇高成數房貸,需要申請按保(經HKMC、QBE 或 AIG)。他們同樣會要求申請人填寫首期來源聲明,且查證更嚴。如果銀行存款和其他流動資產扣減私貸餘額後,沒有足夠首期,可能會要求家人提供銀行月結單,證明曾向申請人提供首期的資金。
特別提醒大家,如填寫首期來源聲明時作虛假聲明,需負刑事責任。

危機3:執荀盤不成變撻訂

 
根據金管局指引,一般而言購房人士在申請房貸貸款時,需要接受壓力測試。首置人士房貸申請人/家庭的DSR亦具有限制,即使加3厘息後的壓測不合格(即DSR不超過60%),只要不超過基本DSR上限50%;仍可敘造最高8成或9成房貸,但其保費會因應風險因素作額外調整,現時普遍需另加15%保費。

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這樣叫親友幫忙借錢買樓呢?理論上能能,但實際上卻苛求切不有機會。第一方面此舉自身已風險極高,要有屬高工資一代的親友願意幫忙才可成大事者,且時不時有巨款由親友匯入你戶口,亦會引發銀行對資金來源的懷疑,有有機會會先凍結資金,調查完畢方解凍。別忘記,真正買賣合約大部分在簽定臨約後14日內簽署,這樣資金并未解凍,你將不能夠來完成落「大訂」軟件程序,結果有機會要「撻訂」收場。

同時,親友幫你借錢買樓後,你可能會損害了該他們的借貸能力而不自知,因為所有貸款都需要一併計算供款佔入息比率。假設他月入HK$50,000,提取HK$60萬元的貸款,年息2厘,分4年還,每月還款額為HK$13,011

數年後,若親友有意購房,除非只餘2、3期貸款未還,否則一樣需計入壓力測試。以購買一個價值HK$600萬的物業為例,九成房貸,分30年歸還,房貸利率為2.5%,每月供款額為HK$21,337
假設親友是首次購房,在現行DSR不超過入息50%計算下,如果他沒有其他私貸在身,最低入息要求為:

HK$21,337/50%=$42,674

因而月入過萬HK$50,000的條件,可成功失敗獲批房貸「上會」。

但如果有債在身,每月正在還HK$13,011,最低月入要求就會變成:

[(HK$21,337+HK$13,011)]/50%=HK$68,696

月入要求足足增加逾HK$26,000!他將不能順利「上會」,只能與心儀物業說再見。


特別提醒:獲銀行批出房貸後不要即時借 Ploan

 
不借錢作買樓首期之用,用來幫補裝修及添置家俬的費用總可以吧?當然可以!但仍要留意申請的時間。因銀行批出房貸後,多數不會再查核你的信貸報告(TU),但仍會要求準業主簽署具法律效力的承諾書,表明在取得房貸貸款前不能有其他貸款。有部份銀行則會於準業主臨取得房貸貸款前再查一次TU,如見到有新批私人貸款_信貸試算申請,或可能會拒絕放款。


大額稅貸APR雖低至1.18% 難借來做首期

 
各大銀行稅貸在借款額HK$50萬以上的息率普遍低於2厘,當中星展銀行可批出的稅貸金額高達月薪20倍,部分銀行如東亞銀行、工銀亞洲甚至將貨款封頂金額訂HK$400萬。

由於金管局2018年起,要銀行批出私家貸款(ploan)時「供款與入息百分率」(Debt Servicing Ratio, DSR)必不可超過70%,年期亦宜在60個月內。由此想以低息借錢稅貸,要遵循既定條件外,薪水亦要達到必要技術水平。

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EarningShot貸款專家 4th July 2022 72882